Mua bán và sáp nhập hiện được ví von là “phao cứu sinh” khi thị trường bất động sản gặp khó. Thực tế, hoạt động mua bán và sáp nhập bất động sản đang vô cùng sôi nổi trong năm 2022 và đầu năm 2023, tạo nên những tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản.
Hoạt động mua bán và sáp nhập – Cứu cánh của thị trường BĐS
Tín dụng bất động sản bị kiểm soát, thị trường chứng khoán gặp khó, phát hành trái phiếu doanh nghiệp không còn dễ dàng khiến doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình cảnh “đói vốn”. Không có dòng tiền, doanh nghiệp bất động sản thực sự rơi cảnh lao đao.
Trên thực tế, lãi suất huy động tiền gửi tiết kiệm và lãi suất cho vay mua bất động sản đã bị đẩy lên cao từ cuối năm 2022. Các động thái giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước đã kéo mặt bằng lãi suất đi xuống. Tuy nhiên, nhìn chung vẫn đang ở mức cao so với sức chịu đựng của doanh nghiệp. Dòng tiền khan hiếm vì doanh thu bán nhà đất, bán chung cư thấp, không huy động được vốn từ khách hàng, trái phiếu, chứng khoán; cùng với đó áp lực tài chính tăng cao khiến doanh nghiệp bất động sản đang vô cùng khó khăn.
Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn thì có tới 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý 3/2023, 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023.
Báo cáo của Tổng cục Thống kê cho biết trong 5 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước, tương đương với 1.744 doanh nghiệp. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng tới 30,4%, tương đương với 554 đơn vị. Bối cảnh khó khăn trầm trọng về dòng tiền cho thấy các hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) trở thành kênh huy động vốn hiệu quả cho doanh nghiệp bất động sản. Dữ liệu từ Cushman & Wakefield ước tính, giá trị giao dịch các thương vụ M&A bất động sản đạt 1,7 tỷ USD trong năm 2022. Đây là khối lượng giao dịch cao nhất trong 5 năm qua.
Ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định M&A được kỳ vọng sẽ là chìa khóa để giải bài toán cùng thắng cho thị trường bất động sản, đây cũng là động lực giúp thị trường bất động sản sôi động hơn trong thời gian tới.
Mua bán và sáp nhập BĐS vẫn đối mặt nhiều trở ngại
Nhìn nhận về hoạt động M&A bất động sản thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết hiện có rất ít nhà phát triển BĐS trong nước có khả năng tài chính để mua lại các dự án khác trong thực trạng các chi phí tài chính tăng cao, thanh khoản lại sụt giảm mạnh. Do đó, các doanh nghiệp khối ngoại được kì vọng sẽ mang lại nhiều thương vụ tỷ đô từ hoạt động mua bán và sáp nhập.
Ông Đính cho biết, dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, số lượng nhóm đầu tư ngoại đến từ Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan, Malaysia, Nhật Bản quan tâm tìm hiểu M&A dự án BĐS tăng mạnh. Thế nhưng, hầu hết mới chỉ dừng ở mức tìm hiểu, thẩm định và đàm phán. Khối ngoại với tâm thế sẵn dòng tiền nên thường mặc cả để mua được giá thấp.
Xu hướng tìm kiếm sản phẩm của các nhà đầu tư nước ngoài là ưu tiên dự án pháp lý sạch, vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10%-20%. Thế nhưng doanh nghiệp trong nước lại không muốn bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí cho dự án. Chính bởi vậy, các thương vụ mới đang ở mức đàm phán, thẩm định.
Bên cạnh đó, nhiều thương vụ mua bán và sáp nhập bất động sản không suôn sẻ do chủ đầu tư đưa ra mức giá quá cao. Ngoài ra, hoạt động mua bán và sáp nhập vẫn đang gặp rào cản như ách tắc pháp lý, thủ tục hành chính phức tạp, hệ thống pháp luật chưa đồng bộ khiến cả người mua và người bán đều gặp khó khăn khi muốn chuyển nhượng dự án.
Ông Đính cho rằng để các thương vụ mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản diễn ra thành công và suôn sẻ, Nhà nước cần cho phép chủ đầu tư “đuối sức”, không đủ nguồn lực để triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng. Bởi khi không còn dòng tiền, chủ đầu tư cũng không còn nguồn lực để đầu tư, phát triển giai đoạn tiếp theo. Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam kì vọng dòng vốn M&A sẽ là “cú hích” cho đà phục hồi của thị trường.
Nguyễn Nam
batdongsan.com.vn
Zalo hỗ trợ